Una garantía imprescindible con valores reales y actualizados dentro de la propiedad horizontal que, como régimen jurídico que regula la convivencia en conjuntos residenciales, edificios y condominios, implica un manejo riguroso y cuidadoso de los recursos y de la seguridad del patrimonio común. En este sentido, el artículo 15 de la Ley 675 de 2001 establece una obligación clara: toda copropiedad debe contar con pólizas de seguros que cubran, como mínimo, los daños materiales que puedan sufrir las zonas comunes a causa de incendios, terremotos y otros riesgos que pongan en peligro la estructura y funcionalidad del conjunto.
Este mandato no es solo una formalidad legal; es una herramienta esencial para proteger el capital colectivo que representa la infraestructura, instalaciones y bienes comunes. Sin embargo, a menudo se observa que las pólizas contratadas están sujetas a valores que no reflejan la realidad del mercado, incurriendo en infraseguro o, por el contrario, en supraseguro, situaciones que afectan negativamente a la copropiedad.
El infraseguro; es un riesgo latente que puede costar muy caro, ocurre cuando el valor asegurado es inferior al valor real de reposición o reconstrucción del inmueble y las áreas comunes. Esta práctica, frecuente en algunas copropiedades, genera que, en caso de siniestro, la aseguradora solo pague una parte proporcional del daño, obligando a los copropietarios a cubrir el saldo restante con recursos propios.
Este problema se agrava si se considera que, con el paso del tiempo, los costos de materiales, mano de obra y tecnología de construcción pueden aumentar significativamente. Por eso, es fundamental realizar avalúos técnicos periódicos —idealmente cada año— para ajustar el valor asegurado conforme a la inflación y mejoras o ampliaciones hechas en el conjunto.
El supraseguro consiste en gastar más sin obtener más protección; aunque menos común, también representa un problema. Contratar pólizas por valores superiores a los reales implica un gasto innecesario para la copropiedad, que termina pagando primas elevadas sin recibir una protección proporcional a ese costo adicional. El equilibrio es la clave: asegurar la propiedad por su valor real actualizado, ni más ni menos.
La protección estructural a largo plazo, además de las pólizas tradicionales, está en la póliza decenal, regulada por la Ley 1796 de 2016, que se ha convertido en un componente fundamental en la seguridad de las edificaciones nuevas. Esta póliza ofrece cobertura por defectos graves o vicios ocultos en la estructura, con un periodo de garantía que se extiende hasta por diez años después de la entrega del inmueble.
Su importancia radica en que, frente a posibles fallas estructurales que comprometan la seguridad del edificio, esta póliza obliga al constructor a responder y realizar las reparaciones necesarias. Para las copropiedades nuevas, contar con esta póliza es una garantía de tranquilidad y protección patrimonial, y debe ser un requisito indispensable al momento de recibir el inmueble.
Es esencial aclarar que la póliza que contrata la copropiedad solo cubre las áreas y bienes comunes, no el interior de cada apartamento o unidad privada. Por esta razón, es altamente recomendable que cada copropietario adquiera un seguro adicional para proteger el contenido y las estructuras internas de su inmueble contra robos, inundaciones, incendios u otros riesgos.
Este seguro individual protege la inversión personal y brinda una capa extra de seguridad ante eventualidades que no cubre la póliza común. A su vez, reduce posibles conflictos al interior de la comunidad frente a daños que pueden ser responsabilidad o patrimonio exclusivo de un propietario.
Recomendaciones para una gestión eficiente de los seguros en copropiedades
– Avalúos técnicos periódicos: Un estudio profesional actualizado es fundamental para determinar el valor real de la copropiedad y evitar infraseguro o supraseguro. Este avalúo debe incluir todas las mejoras y modificaciones realizadas en las zonas comunes y estructurales.
– Coberturas amplias y claras: Las pólizas deben incluir protección contra una amplia gama de riesgos, como daños por agua, actos malintencionados, responsabilidad civil, entre otros.
– Verificación de la póliza decenal: En proyectos nuevos, es vital exigir la póliza decenal y asegurarse de su vigencia y condiciones para proteger la estructura a largo plazo.
– Fomentar la contratación de seguros individuales: La administración debe promover entre los copropietarios la importancia de contar con seguros propios que cubran el interior de sus inmuebles.
– Revisión anual de pólizas: La administración debe revisar y actualizar las pólizas periódicamente para adaptarse a cambios en el mercado y en la copropiedad.
– Asesoría profesional: Contar con un corredor de seguros especializado en propiedad horizontal garantiza una adecuada selección y seguimiento de las pólizas.
El adecuado aseguramiento de una copropiedad es un pilar fundamental para la protección del patrimonio común y la seguridad de todos los residentes. Evitar el infraseguro y el supraseguro mediante valores reales y actualizados, así como contar con la póliza decenal en edificaciones nuevas y promover seguros individuales, son prácticas indispensables para garantizar la estabilidad y tranquilidad de la comunidad.
Un manejo responsable y profesional de los seguros en propiedad horizontal no solo cumple con la ley, sino que aporta a la sostenibilidad y convivencia armónica en los conjuntos residenciales. En definitiva, una copropiedad bien asegurada es una comunidad más segura y preparada para enfrentar cualquier adversidad.
Escrito por:
Jorge Enrique Hernández Alonso
