En la actualidad, vivir en propiedad horizontal en Colombia se ha convertido en una experiencia cada vez más compleja. Lejos de representar únicamente un esquema de convivencia organizado y reglamentado, la vida en conjunto está mostrando grietas serias, especialmente en lo que respecta al uso y manejo de las zonas comunes. Estas áreas, pensadas inicialmente como espacios de integración, descanso o recreación, han terminado convirtiéndose en escenarios frecuentes de conflicto, tensión y hasta confrontación legal.
Lo que en teoría debería fortalecer el tejido comunitario, en la práctica se ha convertido en el principal motivo de desacuerdo entre vecinos. Las salas sociales, los parques infantiles, las zonas verdes, los gimnasios o las piscinas —cuando existen— se encuentran bajo constante presión, no solo por su uso excesivo, sino por la falta de consenso sobre las reglas que deben regir su utilización.
La raíz del problema: el “sentido de propiedad” sobre lo común
Uno de los elementos más críticos es la confusión que existe entre propiedad privada y propiedad común. Muchos residentes sienten que, por pagar una cuota de administración o por vivir cerca de determinada zona, tienen derechos superiores sobre su uso. Esto genera actitudes de apropiación indebida, reclamos constantes, restricciones informales y en algunos casos, confrontaciones verbales o legales.
Además, los residentes tienden a exigir que estas zonas se usen de acuerdo con sus propias necesidades o estilos de vida, desconociendo que en una copropiedad prima el bien común sobre el interés individual. Por ejemplo, mientras unos quieren silencio absoluto en las zonas verdes, otros buscan organizar fiestas, jugar con sus hijos o sacar a pasear mascotas.
Falta de regulación clara y participación efectiva
Igualmente, el uso de cigarrillo electrónico o vapeadores en terrazas y zonas sociales ha abierto un nuevo frente de debate: ¿es permitido? ¿Debe tratarse igual que el cigarrillo tradicional? ¿Dónde se pueden usar?
Otro elemento novedoso es la llegada de las bicicletas y motos eléctricas, que requieren puntos de carga y lugares seguros de parqueo. Las zonas comunes han tenido que adaptarse sin una reglamentación clara, lo que ha generado resistencia y preocupación por el riesgo eléctrico o el uso excesivo del espacio.
Un llamado a la corresponsabilidad y al respeto mutuo
Para superar esta situación, es indispensable recuperar el valor de lo colectivo. Las zonas comunes no son territorios en disputa, sino espacios de todos y para todos. Se requiere mayor conciencia por parte de los residentes sobre su uso respetuoso y equilibrado.
Los administradores, por su parte, deben fortalecer los canales de participación, actualizar los reglamentos internos y mediar de manera justa en los conflictos. También es clave que promuevan la pedagogía y campañas internas sobre normas de convivencia, más allá de sancionar.
Aunque la Ley 675 de 2001 establece que las zonas comunes deben ser administradas por la copropiedad bajo principios de equidad, seguridad y buen uso, muchas veces los reglamentos internos no se actualizan o no se conocen por parte de los residentes. En la práctica, esto se traduce en decisiones arbitrarias, imposiciones del consejo de administración, o decisiones tomadas en asambleas sin suficiente quórum ni debate.
A esto se suma la baja participación de los propietarios en las decisiones colectivas. Muchos prefieren no asistir a las asambleas, pero luego protestan por las decisiones adoptadas. Esta desconexión entre lo colectivo y lo individual es un caldo de cultivo para que las zonas comunes terminen siendo fuente de división, en lugar de integración.
En los últimos años, han surgido nuevas situaciones que agudizan estos conflictos. El auge de los animales de compañía, por ejemplo, ha generado roces constantes por el uso de jardines o senderos. La falta de zonas exclusivas para ellos hace que otros residentes se sientan invadidos o incómodos, especialmente cuando no se recoge el excremento o se permite que los animales anden sueltos.
Finalmente, los órganos de control distritales y municipales deben asumir un rol más activo en la vigilancia de la convivencia en propiedad horizontal, especialmente en conjuntos donde la tensión social es alta.
Las zonas comunes no deben ser el campo de batalla del diario vivir en la propiedad horizontal. Si logramos recuperar su verdadero propósito —el encuentro, la comunidad, el bienestar compartido—, estaremos dando un paso firme hacia una convivencia más sana y respetuosa. Porque vivir en conjunto no debe ser una guerra fría constante, sino una oportunidad de construir sociedad desde lo cotidiano.
Escrito por:
Jorge Enrique Hernández Alonso
