Como propietario y miembro activo de la comunidad en propiedad horizontal, considero necesario expresar una reflexión seria, respetuosa y responsable acerca de los distintos tipos de fraude que pueden presentarse dentro de nuestras copropiedades. La propiedad horizontal es un sistema basado en la confianza, en la buena fe y en la correcta administración de recursos que pertenecen a todos los propietarios. Sin embargo, esa misma confianza puede convertirse en un factor de riesgo cuando no existe vigilancia ni participación por parte de quienes conformamos la comunidad.
La propiedad horizontal no debe entenderse únicamente como un lugar para vivir, sino como una organización en la que existen responsabilidades compartidas y donde los recursos económicos son colectivos. Cada peso que se recauda por concepto de cuotas de administración pertenece a todos los propietarios y debe manejarse con absoluta claridad, honestidad y responsabilidad. Por esta razón considero importante hablar abiertamente de las diferentes formas de fraude que pueden presentarse, no con el ánimo de generar desconfianza, sino con el propósito de fortalecer la transparencia y la participación.
Uno de los tipos de fraude más comunes en la propiedad horizontal es el relacionado con el manejo de los recursos económicos. Estas situaciones pueden presentarse cuando se registran gastos que no corresponden a la realidad, cuando se presentan facturas alteradas o cuando se realizan pagos sin los soportes adecuados. También puede ocurrir que se retiren recursos sin autorización o que no exista claridad sobre el destino del dinero recaudado. Estas prácticas afectan directamente el patrimonio de todos los propietarios y generan graves perjuicios económicos para la copropiedad.
Otra modalidad de fraude puede presentarse en la contratación de servicios. En algunas ocasiones se adjudican contratos sin la debida transparencia, sin comparar propuestas o sin analizar las condiciones ofrecidas por diferentes proveedores. También pueden presentarse situaciones en las cuales existen relaciones personales o intereses particulares entre contratistas y quienes toman las decisiones, sin que ello sea informado a la comunidad. Igualmente pueden presentarse pagos por servicios incompletos o contratos que no resultan necesarios para la copropiedad. Cuando la contratación no es transparente, aumenta considerablemente el riesgo de irregularidades.
La manipulación de la información financiera constituye otra forma de fraude que puede afectar seriamente la propiedad horizontal. Los estados financieros deben reflejar con exactitud la situación económica de la copropiedad, pero pueden presentarse casos en los cuales la información se presenta de manera incompleta o poco clara. También pueden ocultarse deudas, retrasos en pagos o compromisos económicos que no son informados oportunamente a los propietarios. Cuando la información financiera no es transparente, los propietarios no pueden tomar decisiones responsables ni informadas.
Las asambleas de propietarios, que constituyen el máximo órgano de decisión dentro de la propiedad horizontal, también pueden verse afectadas por irregularidades. Pueden presentarse inconsistencias en los listados de asistencia, errores en el conteo de votos o problemas en la verificación de poderes otorgados por los propietarios ausentes. Igualmente pueden presentarse situaciones en las cuales las actas no reflejan fielmente lo ocurrido durante la reunión o las decisiones aprobadas por la asamblea. Estas irregularidades afectan la legitimidad de las decisiones y debilitan la confianza entre los miembros de la comunidad.
El manejo de la cartera de propietarios morosos también puede prestarse para irregularidades cuando no se aplican los mismos criterios para todos. Pueden presentarse situaciones en las cuales algunos propietarios reciben tratamientos preferenciales o acuerdos especiales sin la debida autorización, mientras que otros enfrentan procesos de cobro más estrictos. También puede ocurrir que no exista un seguimiento adecuado a las obligaciones pendientes, lo que termina afectando la estabilidad financiera de la copropiedad.
Otro campo en el cual pueden presentarse irregularidades es el relacionado con las obras, reparaciones y mantenimientos. En estas actividades pueden presentarse sobrecostos injustificados, utilización de materiales de baja calidad o pagos por trabajos que no han sido ejecutados completamente. Cuando las obras no son verificadas adecuadamente, la copropiedad puede terminar pagando por servicios que no corresponden a lo contratado.
También pueden presentarse situaciones de fraude documental, como la alteración de actas, la modificación de documentos o la expedición de certificaciones incorrectas. Los documentos oficiales de la copropiedad constituyen el respaldo de las decisiones administrativas y por lo tanto deben conservarse de manera responsable y estar disponibles para consulta cuando los propietarios lo requieran.
De igual manera, el abuso de autoridad puede convertirse en una forma de irregularidad cuando los cargos dentro de la propiedad horizontal se utilizan para obtener beneficios personales o para favorecer intereses particulares. Los cargos como administrador o miembro del consejo de administración deben entenderse como responsabilidades al servicio de la comunidad y no como posiciones de poder personal.
Considero importante señalar que el administrador cumple un papel fundamental dentro de la propiedad horizontal, ya que tiene a su cargo la ejecución de las decisiones y el manejo cotidiano de los recursos. Un administrador organizado, transparente y responsable facilita el control por parte de los propietarios y genera confianza dentro de la comunidad. Por el contrario, una administración desordenada o poco clara dificulta el seguimiento de la gestión y aumenta el riesgo de irregularidades.
El consejo de administración también cumple un papel esencial como órgano de vigilancia y orientación. Su función no debe limitarse a aprobar decisiones sino que debe incluir la revisión permanente de la gestión administrativa. La verificación de contratos, la revisión de informes financieros y la solicitud de soportes son actividades necesarias para garantizar el correcto manejo de los recursos de la copropiedad. Un consejo de administración activo fortalece la transparencia, mientras que un consejo pasivo facilita la aparición de problemas.
Los propietarios tenemos igualmente una responsabilidad directa en el buen funcionamiento de la propiedad horizontal. No basta con cumplir con el pago de las cuotas de administración. También es necesario participar en las asambleas, revisar los informes y hacer preguntas cuando algo no resulta claro. La indiferencia y la falta de participación facilitan la aparición de irregularidades, mientras que la participación responsable fortalece la transparencia.
Existen algunas señales que deben llamar nuestra atención, como la falta de informes claros, la ausencia de soportes contables, las respuestas evasivas frente a solicitudes de información o la negativa a entregar documentos. También deben analizarse con cuidado los gastos excesivos o las decisiones que no cuentan con una explicación razonable. Estas situaciones no siempre significan que exista fraude, pero sí indican la necesidad de revisar con mayor atención la gestión administrativa.
La transparencia en la propiedad horizontal no debe entenderse como una concesión voluntaria sino como una obligación permanente. La información sobre contratos, gastos y decisiones debe estar disponible para los propietarios y debe presentarse de manera clara y comprensible. Una administración transparente facilita la confianza y fortalece la convivencia.
Por todo lo anterior considero necesario hacer un llamado respetuoso a los administradores, a los miembros de los consejos de administración, a los residentes y a los propietarios para que asumamos una actitud vigilante y responsable frente al manejo de nuestras copropiedades. La vigilancia no debe interpretarse como desconfianza sino como una forma legítima de proteger el patrimonio colectivo.
La propiedad horizontal solo puede funcionar correctamente cuando existe honestidad, participación y control. Los recursos que se administran pertenecen a toda la comunidad y deben manejarse con el mayor sentido de responsabilidad. Cada irregularidad que se permite afecta a todos los propietarios y debilita la confianza en las instituciones de la copropiedad.
Mi intención al presentar esta reflexión no es señalar personas ni generar conflictos, sino promover una cultura de transparencia y responsabilidad. La propiedad horizontal necesita administraciones honestas, consejos comprometidos y propietarios participativos. Solo de esta manera podremos construir comunidades organizadas, seguras y sostenibles en el tiempo.
La vigilancia responsable y la participación activa son las mejores herramientas para prevenir el fraude. Cuando todos estamos atentos, la transparencia se convierte en una realidad y la propiedad horizontal cumple verdaderamente su función de servir al bienestar común.
Escrito por:
Jorge Enrique Hernández Alonso
