En mi calidad de profesional comprometido con las dinámicas que afectan a la propiedad horizontal, he realizado un estudio de los posibles impactos que podría acarrear una reforma a la Ley 675 de 2001 que permita, mediante decisión de la asamblea, autorizar el uso de unidades privadas para vivienda turística. El objetivo de este análisis es presentar, con responsabilidad y claridad, los riesgos y problemáticas que podrían surgir en nuestras comunidades si se llegara a aprobar esta modificación normativa. Invito a toda la comunidad de propietarios, residentes, administradores y miembros de los consejos de administración a reflexionar profundamente sobre cada uno de los puntos expuestos, en aras de proteger la convivencia, el patrimonio y la esencia residencial de nuestras copropiedades.
1. Desnaturalización del uso residencial:
La propiedad horizontal residencial, como su nombre lo dice, fue concebida para fines residenciales. Permitir el uso turístico podría alterar la esencia de estas comunidades, generando un flujo constante de personas ajenas que afectan la convivencia y seguridad. Esta transformación puede erosionar el sentido de comunidad y pertenencia entre los residentes permanentes.
2. Afectación a la seguridad y tranquilidad:
La implementación de viviendas turísticas en propiedades horizontales puede comprometer significativamente la seguridad y la tranquilidad de los residentes permanentes. La constante rotación de huéspedes dificulta la identificación de personas ajenas a la comunidad, aumentando el riesgo de actividades delictivas y generando una sensación de inseguridad entre los vecinos.
Además, la presencia de turistas que desconocen las normas de convivencia puede resultar en comportamientos ruidosos o inapropiados, afectando la armonía y el bienestar de la comunidad. La falta de control sobre las actividades de los huéspedes puede derivar en situaciones conflictivas y en la necesidad de intervención por parte de las autoridades o la administración.
Es fundamental considerar que la seguridad y la tranquilidad son pilares esenciales en la vida en comunidad. La introducción de viviendas turísticas sin una regulación adecuada puede erosionar estos valores, generando un ambiente de desconfianza y malestar entre los residentes permanentes.
3. Impacto en la infraestructura y servicios comunes:
La inclusión de viviendas turísticas dentro de una propiedad horizontal implica una serie de desafíos administrativos que, inevitablemente, se traducen en un aumento significativo de los costos para todos los copropietarios. La gestión de estos inmuebles requiere una atención especial y constante, pues se debe velar no solo por el cumplimiento de las normas de convivencia, sino también por la supervisión de la ocupación temporal, el mantenimiento adecuado y la seguridad de los visitantes.
Los administradores deberán implementar protocolos específicos para controlar el ingreso y permanencia de los huéspedes, lo que podría implicar la contratación de personal adicional, sistemas tecnológicos de vigilancia más avanzados, y un seguimiento riguroso de las reservas y uso de las áreas comunes. Además, la atención a posibles conflictos derivados del uso turístico puede generar gastos legales y administrativos adicionales.
Este aumento en la complejidad y la carga operativa demandará profesionales con conocimientos especializados en hotelería, manejo de huéspedes y resolución de conflictos, lo que impactará directamente en el incremento de los honorarios de administración. Así, los copropietarios no solo asumirán mayores costos por servicios, sino también el desafío de equilibrar los beneficios económicos que pueda traer el alquiler turístico con el costo real de mantener la calidad de vida y la seguridad en la comunidad.
En conclusión, la entrada de viviendas turísticas puede elevar de forma considerable las tarifas de administración, afectando la economía de todos los residentes y generando una posible resistencia o descontento dentro de la comunidad
4. Inequidad en la carga tributaria y administrativa:
Los propietarios que destinan sus inmuebles a vivienda turística obtienen beneficios económicos, pero los costos asociados al mayor uso de servicios comunes son asumidos por toda la comunidad, generando inequidad. Esta situación puede generar resentimiento y divisiones entre los copropietarios.
5. Conflictos legales y administrativos:
La incorporación de viviendas turísticas dentro de la propiedad horizontal introduce una fuente potencialmente constante de conflictos legales debido al incumplimiento de las normas internas por parte de los huéspedes temporales. Estos visitantes, al no ser propietarios ni residentes permanentes, muchas veces desconocen o ignoran las reglas de convivencia, uso de espacios comunes, y protocolos de seguridad establecidos por la copropiedad.
Este desconocimiento o falta de compromiso puede derivar en diversas situaciones problemáticas: exceso de ruido en horarios prohibidos, uso inadecuado de áreas comunes, alteración de la tranquilidad, daño a bienes comunes, y comportamientos que pueden afectar la seguridad y bienestar de los copropietarios. Cuando estas conductas se repiten o no son atendidas adecuadamente por los administradores, la copropiedad se expone a conflictos que pueden escalar hasta procesos legales.
Además, la responsabilidad legal en estos casos se complica, pues, aunque los huéspedes sean quienes incumplen, la copropiedad puede verse obligada a responder por omisión o falta de control, y los propietarios anfitriones pueden enfrentar sanciones económicas o legales si se comprueba su negligencia al permitir o facilitar estas conductas.
Estos escenarios suelen generar procesos judiciales o administrativos en los que se deben dirimir responsabilidades, aplicar sanciones, y en casos extremos, solicitar desalojo o multas. La administración deberá contar con asesoría jurídica especializada para actuar oportunamente y evitar que estos conflictos afecten la convivencia y la estabilidad económica del conjunto.
Por tanto, la entrada de viviendas turísticas sin un riguroso control y normatividad clara puede abrir la puerta a una serie de litigios, afectando la paz social y la seguridad jurídica dentro de la propiedad horizontal.
6. Dificultad en la toma de decisiones comunitarias:
La inclusión de intereses comerciales puede polarizar las decisiones en las asambleas, dificultando la gobernabilidad y la toma de decisiones en beneficio de la comunidad. Las diferencias de intereses pueden obstaculizar la implementación de medidas que beneficien a todos los residentes.
7. Posible depreciación del valor de los inmuebles:
La inclusión de viviendas turísticas dentro de un régimen de propiedad horizontal genera un aumento sustancial en las responsabilidades administrativas y operativas de la copropiedad. La gestión habitual, ya compleja, se vuelve mucho más exigente al tener que atender no solo a residentes permanentes, sino también a un flujo constante de visitantes temporales con necesidades y dinámicas diferentes.
El administrador y el equipo de gestión deberán implementar protocolos adicionales para el control de acceso, seguridad, limpieza y mantenimiento de las áreas comunes, supervisar el cumplimiento de reglamentos específicos para los huéspedes y coordinar la gestión de conflictos que pueden surgir con mayor frecuencia. Esto implica un incremento en la carga laboral y la necesidad de personal más capacitado y en número suficiente, lo que eleva considerablemente los costos operativos.
Por otro lado, la fiscalización y el seguimiento de las obligaciones legales, tanto en materia de propiedad horizontal como en el cumplimiento de normativas turísticas y de seguridad, requieren un esfuerzo constante. El administrador tendrá que estar actualizado en regulaciones locales, nacionales y sectoriales, lo que puede demandar asesoría externa especializada.
Este aumento en la complejidad de la administración se traduce en mayores honorarios profesionales y gastos para la copropiedad, lo cual debe ser valorado con cuidado, ya que puede impactar el presupuesto general y, por ende, las cuotas de los propietarios. En suma, la administración enfrentará un escenario más demandante, con riesgos potenciales de desgaste institucional y operativo si no se toman medidas adecuadas para su fortalecimiento.
La percepción de inseguridad y el uso comercial de las unidades pueden afectar negativamente el valor de los inmuebles, desincentivando la inversión y la permanencia de residentes a largo plazo. Los potenciales compradores pueden ver con recelo la presencia de actividades turísticas en la propiedad.
8. Requisitos adicionales para la administración:
La gestión de propiedades con uso turístico requiere conocimientos en hotelería y turismo. Los administradores tendrían que tener una vasta experiencia y conocimientos teórico-prácticos en estas áreas, lo cual incrementaría sus honorarios y, por ende, los costos para la copropiedad. Además, la administración debería adaptarse a nuevas responsabilidades y desafíos asociados a la gestión de actividades turísticas.
En definitiva, la prioridad fundamental en cualquier régimen de propiedad horizontal residencial debe ser la preservación de la tranquilidad, la seguridad y el respeto a las normas que rigen la convivencia pacífica entre sus habitantes. La copropiedad residencial no es ni debe convertirse en un espacio de tipo hotelero, donde las dinámicas de permanencia temporal y servicios propios del turismo alteren el sentido de hogar y comunidad que caracteriza a estos entornos.
Es importante resaltar que para las estancias cortas y el turismo existen los hoteles y establecimientos especialmente diseñados para brindar servicios completos, atención especializada y equipamientos adaptados a las necesidades temporales de los visitantes. Por ello, es imperativo que la propiedad horizontal residencial mantenga su carácter y propósito originales, privilegiando la convivencia y el bienestar de sus copropietarios permanentes, quienes deben ser el centro de todas las decisiones y políticas adoptadas en el marco normativo y administrativo.
Permitir el ingreso de la vivienda turística en estos espacios no solo distorsiona el sentido residencial, sino que puede comprometer la seguridad, la tranquilidad y el orden que son la base para una sana convivencia. Por lo tanto, la defensa de estos principios no es solo un deber legal, sino un compromiso ético y social con quienes han elegido vivir en comunidad y han depositado su confianza en el régimen de propiedad horizontal como modelo de vida.
Los residentes adquieren sus viviendas con la expectativa legítima de habitar en un lugar que ofrece estabilidad, privacidad y un ambiente propicio para el desarrollo familiar y social. Estas expectativas se ven comprometidas cuando se permite la proliferación de viviendas turísticas con estancias cortas, ya que estos usos alteran la identidad y naturaleza del conjunto residencial, generando conflictos y una carga administrativa que excede el marco tradicional de la propiedad horizontal
Es fundamental que cualquier reforma a la Ley 675 de 2001 considere los derechos y bienestar de todos los copropietarios. La inclusión de la vivienda turística en propiedades horizontales debe ser resultado de un consenso amplio y de una regulación que garantice la convivencia, seguridad y equidad en las comunidades.
Escrito por:
Jorge Enrique Hernández Alonso
