En el contexto de la propiedad horizontal en Colombia, uno de los retos más persistentes y preocupantes es la creciente cultura del no pago de las expensas comunes. Esta problemática, que ha dejado de ser una situación esporádica para convertirse en una práctica frecuente en muchas copropiedades, no solo afecta la estabilidad financiera de los conjuntos residenciales, sino que pone en riesgo su operación básica, su desarrollo proyectado y la convivencia pacífica entre sus miembros.
Las expensas comunes representan el soporte económico sobre el cual se sostiene la vida diaria de una copropiedad. A través de estos recursos se garantiza el mantenimiento de las zonas comunes, el pago de servicios públicos compartidos, la seguridad del conjunto, la ejecución de obras de mejoramiento, el pago del personal administrativo y de vigilancia, y la atención de situaciones emergentes. Por tanto, el cumplimiento oportuno de esta obligación por parte de todos los propietarios no es una opción, sino una necesidad vital.
Sin embargo, se ha ido consolidando en muchos sectores una actitud de indiferencia frente a este deber. Algunos propietarios adoptan posturas justificativas frente al no pago, alegando desacuerdo con la administración, problemas económicos personales o incluso desinterés frente al sostenimiento de bienes que consideran ajenos. Esta conducta repetida por varios individuos crea un efecto dominó que debilita el compromiso colectivo y genera tensiones internas que afectan la sana convivencia.
Desde el punto de vista jurídico, el incumplimiento en el pago de expensas comunes configura una violación a los principios esenciales de la ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia. Esta norma consagra como deber esencial de los copropietarios el contribuir al sostenimiento del edificio o conjunto, y autoriza a la administración a iniciar procesos ejecutivos para recuperar los valores adeudados, incluyendo intereses moratorios. No obstante, la sola existencia del marco legal no ha sido suficiente para contrarrestar la expansión de esta práctica evasiva.
La cultura del no pago impacta de forma directa en la ejecución del presupuesto anual aprobado por la asamblea. Los planes de mantenimiento y mejoramiento quedan rezagados, se genera incertidumbre frente a las obligaciones laborales del personal contratado, se acumulan deudas con proveedores y en ocasiones se deteriora la imagen de la copropiedad ante entidades externas. De igual forma, el incumplimiento sostenido puede llevar a la desvalorización de los inmuebles, lo que repercute en la inversión patrimonial de todos los propietarios.
Un aspecto igualmente crítico es el deterioro del tejido social dentro de la copropiedad. Cuando algunos propietarios cumplen puntualmente sus obligaciones y otros no, se genera un desequilibrio que afecta la confianza mutua y abre la puerta a conflictos internos. Aparecen discursos de confrontación entre “morosos” y “cumplidos”, lo que fractura el principio de solidaridad que debería regir las relaciones al interior de la comunidad. Esta situación puede derivar en enfrentamientos, denuncias, procesos judiciales y un ambiente de permanente tensión.
A nivel administrativo, la cultura del no pago obliga a los consejos de administración y administradores a redireccionar esfuerzos hacia la recuperación de cartera, en lugar de enfocarse en el mejoramiento y gestión proactiva de la copropiedad. La presión constante sobre los deudores, la necesidad de acudir a cobros jurídicos y la elaboración de planes de contingencia para cubrir déficits presupuestales se convierten en actividades recurrentes que restan energía a la verdadera función de gobernanza comunitaria.
La solución a esta problemática no puede depender únicamente de medidas coercitivas. Si bien es fundamental aplicar las sanciones previstas en la ley y el reglamento de propiedad horizontal, también es urgente trabajar en la transformación cultural de los propietarios. Se requiere una pedagogía comunitaria que sensibilice sobre la importancia de cumplir con las obligaciones económicas, no solo por imposición normativa, sino como expresión de responsabilidad colectiva y compromiso con el bienestar común.
Adicionalmente, la transparencia en el manejo de los recursos, una adecuada rendición de cuentas y una comunicación efectiva entre la administración y los copropietarios pueden contribuir a restablecer la confianza. Cuando los propietarios perciben que su dinero es bien invertido, que hay claridad en las decisiones financieras y que existe una gestión responsable, aumenta la disposición al pago y se reduce la resistencia pasiva o activa.
Finalmente, es importante que cada copropiedad promueva espacios de participación en los que se construya una visión compartida sobre el futuro del conjunto. La cultura del pago debe asumirse como una manifestación concreta de pertenencia. Solo mediante una conciencia colectiva sólida y un compromiso mutuo será posible revertir esta tendencia nociva que amenaza la sostenibilidad de la propiedad horizontal.
Escrito por:
Jorge Enrique Hernández Alonso
