El veredicto final sobre la negligencia administrativa en la Propiedad Horizontal.
Los expertos en la gestión de riesgos y blindaje patrimonial para la Propiedad Horizontal en Colombia, se ven en la obligación ética de romper el silencio frente a una de las prácticas más peligrosas y, lamentablemente, comunes en los consejos de administración: la subvaloración deliberada de los activos para reducir costos. Lo que ustedes llaman “ahorro”, la técnica de seguros y la ley colombiana lo denominan infraseguro, y es el camino más rápido hacia la ruina personal de los directivos y la quiebra financiera de una copropiedad.
El infraseguro no es una opinión, es una realidad aritmética. Se presenta cuando la suma asegurada consignada en la carátula de la póliza es inferior al valor asegurable real de los bienes comunes.
En términos de propiedad horizontal, este valor debe corresponder estrictamente al valor de reconstrucción a nuevo, que es la cantidad de dinero necesaria para levantar el edificio con las mismas características, acabados y, fundamentalmente, cumpliendo con la normativa de sismo resistencia vigente (NSR-10) al momento del siniestro.
Muchos consejos de administración cometen el error de asegurar basándose en el avalúo catastral o en el valor comercial del terreno, olvidando que el terreno no se incendia ni desaparece en un terremoto, pero la estructura sí.
Ignorar el inventario técnico y el avalúo profesional no es una estrategia de ahorro; es una falsedad en la declaración del estado del riesgo que vicia la esencia del contrato.
La consecuencia inmediata de tener una copropiedad con infraseguro es la aplicación de la Regla Proporcional. Bajo este principio, si al ocurrir un siniestro (incendio, inundación, terremoto) los bienes tienen un valor superior a la suma amparada, el asegurado se convierte en su “propio asegurador” por la diferencia.
Las pérdidas parciales; Es el error conceptual más grave de la mayoría de los consejeros. Creen que, si el edificio vale $1.000 millones y lo aseguran por $700 millones, ante un daño de 100 millones la aseguradora pagará el total por estardebajo del límite. La aseguradora solo pagara el 70% (70 millones), dejando un hueco de $30 millones que los copropietarios deberán cubrir mediante cuotas extras inmediatas
Los salvamentos: Incluso en el recobro de bienes afectados, la copropiedad solo participará en la venta del salvamento neto en la misma proporción en que se aplicó el infraseguro.
El mercado de seguros hacia el 2026 está migrando de ser un simple pagador de siniestros a un “arquitecto de resiliencia”. Las compañías están integrando modelos predictivos de Inteligencia Artificial, imágenes satelitales e IoT para monitorear riesgos en tiempo real.
Intentar ocultar el valor real de un edificio hoy es imposible frente a una industria que destina más del 20% de su presupuesto a tecnologías de precisión.
El infraseguro será detectado antes de la firma, y si se permite, será la base legal para negar o reducir drásticamente cualquier indemnización.
Muchos consejeros justifican el infraseguro argumentando que cada apartamento tiene su propio seguro hipotecario o de hogar. Esta es una irresponsabilidad administrativa. El seguro de hogar protege el contenido y los acabados privados, pero no reemplaza la obligación legal de la copropiedad de asegurar las áreas comunes (fachadas, cimientos, ascensores, subestaciones eléctricas).
Depender de los seguros individuales de 100 o 200 propietarios para reconstruir un edificio tras un terremoto es una utopía administrativa. Implicaría monitorear 200 fechas de vencimiento, 200 valores asegurados distintos y 200 compañías con políticas de renovación diferentes.
La ley 675 de 2001 es taxativa: la constitución de la póliza de áreas comunes es obligatoria y su objeto es la reconstrucción total.
Aquí la cortesía se detiene para dar paso a la advertencia legal. Según el Artículo 50 de la Ley 675, los administradores y directores (miembros de los consejos de administración) responden por los perjuicios que causen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros por dolo, culpa leve o grave.
En Colombia, el régimen para quienes dirigen copropiedades es de responsabilidad subjetiva por culpa presunta, esto significa que, ante un daño patrimonial derivado de un infraseguro, la ley no le pide al copropietario que pruebe que el consejero fue negligente; la ley presume la negligencia del consejero por el simple hecho de haber permitido una póliza insuficiente o haber omitido la contratación técnica adecuada.
Consecuencias directas para los consejeros:
Patrimonio Personal en Riesgo: Si la copropiedad debe pagar una cuota extra multimillonaria porque la póliza tenía infraseguro, los copropietarios pueden demandar a los miembros del consejo para que respondan hasta con sus propios bienes (casas, cuentas bancarias, vehículos) por el dinero dejado de percibir.
Culpa in Vigilando e in Eligiendo: El Consejo es responsable de vigilar al Administrador. Si el Administrador presentó una póliza barata con valores desactualizados y el Consejo la aprobó por “economía”, ambos son solidariamente responsables por no actuar con la “diligencia de un buen hombre de negocios”
Exclusiones en la Póliza de D&O: Aunque la copropiedad tenga una póliza de Responsabilidad Civil para Directores y Administradores, estas pólizas suelen excluir los perjuicios derivados de la “mala contratación de seguros” o “errores en la definición del valor asegurable”. Por lo tanto, si se equivocan en el valor del edificio, estarán solos ante la demanda.
El infraseguro no es una herramienta de gestión financiera; es un detonante de pobreza para sus vecinos y un suicidio jurídico para ustedes como directivos. Permitir que una edificación se valore por debajo de la norma NSR-10 o sin un avalúo técnico actualizado cada dos años es una violación directa a las funciones de “cuidar y vigilar los bienes comunes” dictadas por el Ministerio de Vivienda y la Ley 675
Sus asesores, les recomendarán innegociablemente: se debe contratar un avalúo técnico profesional realizado por expertos inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores.
No permitan que el deseo de ahorrar unos pesos en la prima mensual se convierta en el acta de defunción de su patrimonio personal y el de sus familias. En este negocio, la ignorancia no exime de responsabilidad, y el “ahorro” del presente es la ruina del futuro.
Jorge Enrique H El caballero de la PH
